こんなに無いの?!自分にあった物件の見付け方

BEER⑤ TOKYOオーナーの桃です。
このサイトでは、BEER⑤ TOKYOの情報だけでなく、飲食店HOW TOも載せていきます!
開業〜これから経験する飲食の色々をシェアできればと思います。

今回は物件取得についてお話します!
と言っても基本的な物件の探し方は、大手企業がWebサイトで公開しているのでそちらを参考にして下さい。
ここでは、目黒・恵比寿での物件の探し方〜取得までを主に紹介します。



目次


・電話番号とメールアドレスの入った名刺を配りまくれ!
・門前払いの不動産屋さんもある
・プレゼンの資料を作っておく
  • 常にメールチェックを欠かさない

  • ・レスポンスは早めに

    (おまけ 知り合いを頼らなかった理由)

    出店したい業態のビジョンを書き出す


    ビジョンを書き出す








    項目 私の場合
    業態 飲食、バー
    場所・立地 目黒・恵比寿・渋谷
    規模 20坪位
    駅からの距離・階数 5分以内・エレベーターありなら何回でも
    営業時間 10−翌05時
    家賃 ひみつ

    大事な「5W3H」


    何かプロジェクトを開始する上でよく使用する●W●Hの法則です。

    What 何を 【 大画面で盛り上がれるバーを 】
    Why なぜ 【 出来る仕事からしたいから 】
    Who 誰が 【 サラリーマン、20代〜50代の男性、 】
    When いつ 【 平日の仕事終わり、試合日 】
    Where どこで 【 駅が近い飲食店で 】
    How どのように 【 ワイワイガヤガヤ、密着度高く 】
    How many どのくらい 【 50人くらい、20坪程の場所で 】
    How much いくら(単価) 【 2,500円〜 】

    この様な感じで、ビジョンを書いていきます。
    もっと知りたい方は”飲食店””物件探し””コツ”などで検索してみてください。
    事業計画書などで細かく計画することも大事です。

    ネットと現実の差


    ネットと現実の差
    ネットには物件情報が山ほど掲載されていますが、
    おとり広告(消費者庁のページへ)だったり、既に募集が終了していたりして
    欲しい物件情報があっても、なかなか手に入らないのが現状です。
    テナントの場合は上記の場合はそれほど多くないのですが、BEER⑤ TOKYOの物件を探していたときはオリンピック前ということもあってか、良い物件はなかなか出てきませんでした。
    目黒、恵比寿周辺の希望ということもあり、広くて家賃が高い物件は沢山ありました。
    ヤケクソになり、新築50坪の恵比寿の物件を見に行ったこともありました(笑)

    街の不動産屋さんの歩き方


    街の不動産屋さんの歩き方
    長期戦は向いていないのと、スタッフとなる人を揃えていたので早く動きたかったのですが、
    結局1ヵ月くらい全く物件は決まりませんでした・・・・。
    その1か月、街の不動産屋さん、いわゆる老舗の不動産屋さんも沢山行きました。(恵比寿は、ほぼ制覇)
    私は結局、この蒔いた種が花咲いたパターンでしたので、備忘録としてもコツを書いておきます。

    電話番号とメールアドレスの入った名刺を配りまくれ!


    入りにくそうな、老舗の不動産屋さんでも、とりあえず、入ってみる。
    基本、調べた以外に通った不動産屋さんは全部入りました。
    私「飲食店の物件探してます。」
    不「業態(重飲食とか軽飲食)、場所、階数、希望家賃は?」
    ヒアリングしてもらい、大体こちらの希望が分かったところで抱えている資料の中から、その場で探し始めてくれる人もいれば、後日メールでpdfでお送りします。というところも多かったです。
    なので、添付ファイルが受け取れるアドレスを1つ用意しておきましょう。

    門前払いの不動産屋さんもある


    恵比寿では有名な老舗の不動産屋さんが2つありますが、その1つは酷かったです。
    用件を聞かれ、「飲食の物件を探しています」と伝えると「今ありませ〜ん」で終了。元々対応が良くないと聞いてましたが、ありきたりな物件すら出してきてくれなかったので関わらなくて正解でした。

    プレゼンの資料を作っておく


    プレゼン資料
    稀に、倍率高めな物件ではプレゼン大会になります。
    事業計画の他に、ターゲット、お店の営業時間、営業スタイル等、細かく書いておきましょう。銀行などで融資を受ける人は既に事業計画書を書いているかもしれませんが、書いたことない人は、この機会に書いてみると良いかもしれません。
    一度作っておくと、使い回し出来ますし、プレゼンシステムをしていない大家さん、管理会社でも、申込時に一緒に渡しておけば、信頼度も増しますし審査も通りやすくなるかもしれません。

    常にメールチェックを欠かさない


    常にメールチェックを欠かさない
    「物件情報は生物」とよく言いますが、人気のエリアは本当に早い者勝ちです。
    公開された途端に、問い合わせが殺到して募集終了の物件も多くあります。
    常にメールは欠かさずチェックしましょう。電話連絡などが日頃多いので私は出来る限り、マナーモードは解除、着信音大きめに設定して歩いています。
    よく営業マンの方などでもいらっしゃいますね。
    ちなみにiPhoneは初期設定ではメール受信しても表示されない場合がありますが、通知ONに設定すると便利です。メール通知ON設定の仕方bySoftBank

    レスポンスは早めに


    世の中、「はい」か「いいえ」しかありません。
    せっかく送ってきてくれた訳ですから、自分の求めている物件かそうでないか、その旨をなるべく早く送ることが、次のステップに繋がることだと思います。

    契約は慎重に!正確に!


    契約は慎重に!正確に!
    良い物件があればすぐに内見を申し込みましょう!す・ぐ・に!
    内見順に申し込みが出来る物件が多いので、なるべく早い日時に内見予約が出来ればベストです。
    その日に、内装業者(決まっていなければ、この機会に内装業者にアポを取ってみる)の方を連れて行くのが良いです。
    ガス・電気の容量、水道、排水等、飲食店に適しているか判断してくれます。
    これはどの業者さんでもある程度同じ判断なので、予定が合う業者さんにお願いしてみれば良いと思います。

    そしていざ、申込み!
    テナントの申込は住宅用の”先着順に申込→先着順に審査”とは違い、一定期間または複数の申込みを受け入れてから選定する大家さん、管理会社があります。
    ですが、先程書いたように早いことに越したことはありません。
    内見後、物件が良ければ不動産業者に申込みを希望します。
    ここで先程の”プレゼン資料”が必要になってくる場合があります。(大家さん、管理会社提出用)
    場合によっては選定のために、2-3週間待たされます。恵比寿では、家賃激安、駅近物件ですが、半年間募集し続けている物件があります。
    そこは、前に入っていたテナントさんからの家賃支払い期間がまだ残っている為、大家さんが焦っておらず、半年間募集し続けているそうです。
    知り合いも申し込んでいた人がいましたが、もう待ち始めて4ヶ月目です。さすがに可哀想です・・・。

    そしてめでたく審査通過後・・・・、 いよいよ契約!!!
    ですが、ここは気を抜いてはいけないところ。まずは契約の日程を取り決めると共に、事前に契約書のデータをpdfで送ってもらいましょう。
    「事前に契約書を確認したいので、pdfでメールアドレスに送って頂けますでしょうか?」でOKです。
    出来なければ、現物入手後、自分が納得するまで確認しましょう。
    大体、保証会社加入か保証人をたてるので、事前に誰かにお願いしておくとスムーズです。

    おまけ 知り合いを頼らなかった理由


    飲食業をやっていれば、極端に拒まなければ飲食人の知り合いはどんどん増えていきます。
    その中で、「お店を閉めるから、次やらないか」「ここの店舗を買わないか」等など、そういう話は常に沢山回ってきます。
    現に、「みんな内々で決めてるから、なかなか物件が出てこない」と何社かの不動産会社(特に恵比寿)からは言われました。
    ですが、お店をたたむのには必ず理由があります。単純に売上、商売以外の何かの事情で、やむを得なく辞める人は少ないと思います。
    大抵は、”儲からないから”かと。儲からないのには理由があります。その物件にしたいなら現況何が悪いのか、自分ならどう戦えるのかをしっかりプランニングするべきです。
    でも知り合いはトラブルが多いです。これはどんなことにも付き物ですが、どんなに綺麗にやろうとしても、どこかで情が出たり、しっかりやらないとトラブルの元ですよね。
    私は知り合いだと、自分の意見をしっかり言えなかったり、「次の人になってあげたい」とか思ってしまったら嫌なので今回は誰にも相談せず探しました。
    きっと、もっと周りに声をかけていたら今の場所よりいいところもあったのかもしれませんが、自分の足で見付けた場所なのでとても気に入っています。
    もし、知り合い同士でやるならば、しっかり最初か第三者の有識者や資格保持者をしっかり入れて取引しましょう。

    以上生意気に語ってしまいましたが、これから開業する初心者の方のお役に少しでも立てるように、また自分の備忘録として書かせて頂きました。
    物件内見時のチェックリストや事業計画書の書き方等、検索すれば色々と素晴らしいサイトがありますので、参考にして下さい!
    また、不動産業者は一度行ったところでも、再度、再々度足を運び、念を押すことを忘れないようにしましょう。人気エリアは希望者が次へ次へと希望者が集まりますので、埋もれないようにアピールしていきましょう。
    そうすると、不動産業者のほうからある日突然「こんな物件がこれから出るんだけど」と声をかけて貰えたりします。
    良い物件が見付かりますように!

    [ こんなに無いの?!自分にあった物件の見付け方 ]開店準備記録, , , , , , 2017/04/15 00:33